La constitution d’un dossier de location immobilière est une étape importante pour obtenir un logement.

Il faut savoir que les propriétaires et les agences immobilières ont des critères bien définis pour sélectionner leurs locataires. C’est pourquoi il est important de constituer un dossier de location complet et solide. Mais comment faire ? Nous allons voir çà de plus près.

Les pièces à fournir pour constituer un dossier de location

Lorsqu’on souhaite louer un logement, il est nécessaire de constituer un dossier de location. Ce dernier doit comprendre plusieurs pièces justificatives qui varient en fonction du type de bail que vous souhaitez signer.

Le propriétaire peut demander la production de certains documents, tels qu’un justificatif de domicile ou des documents relatifs au revenu du locataire. Dans le cas d’un logement meublé, il est nécessaire de fournir les mêmes pièces que pour une location non meublée.

Il faut également être conscient que chaque pièce supplémentaire peut faire augmenter le coût total du loyer, ce qui ne sera pas forcément intéressant pour vous. Pour connaître toutes les formalités à respecter et savoir ce qu’il vous faut pour constituer votre dossier de location sur Paris, consultez notre article : Les différentes étapes avant la signature d’un bail !

La rédaction du bail de location

Le contrat de location est un document qui définit les droits et obligations du locataire et du propriétaire.

Il doit être rédigé avec soin, car il aura des conséquences importantes sur le bon déroulement de la location. En effet, le bail de location fixe entre autres les conditions d’occupation du logement (le type de locataire, la durée et les modalités de préavis), il établit également l’ensemble des charges à payer par le locataire. Un bail peut être rédigé entre particuliers ou par un notaire.

Le bailleur doit informer son futur locataire sur certaines clauses obligatoires, comme : Les noms des parties ; La date de prise d’effet du bail ; Les différents types de baux ; L’ensemble des charges à payer par le locataire ; Les obligations respectives des parties ; Le montant du loyer et ses modalités de paiement (par exemple, mensuellement).

Il existe différents types de baux : Le bail commercial ne peut être conclu que pour une activité professionnelle (bail commercial) ou pour un local destiné à l’exercice d’une activité professionnelle (bail mixte).

Le bail professionnel permet au propriétaire d’un local destiné à une activité professionnelle d’y loger un salarié en contrepartie d’un loyer qui ne peut excéder 20 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisable par l’exploitant au titre de ladite activité.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie correspond à la somme d’argent que le locataire verse au propriétaire pour garantir sa responsabilité en cas de litige.

Le dépôt de garantie est versé lors du bail et ne peut être retenu sur le loyer, sous peine d’être considéré comme un avancement sur loyers.

Le montant du dépôt de garantie est fixé par les conventions collectives applicables aux professionnels de l’immobilier.

Il doit être explicitement stipulé dans le contrat signé entre les parties.

Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges. Cependant, il a été possible pour les tribunaux, notamment une cour d’appel, que cette somme soit supérieure à 2 mois si elle était justifiée par des travaux ou des réparations importantes effectués par le locataire avant son entrée en jouissance des lieux loués (cass., civ 3ème, 5 juin 2004).

La caution locative

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, il est important de bien réfléchir à ses besoins.

La location du logement que vous allez acquérir va avoir des conséquences sur votre budget et donc sur vos possibilités de remboursement. Si les revenus locatifs ne couvrent pas la mensualité, cela peut engendrer un endettement excessif.

Il faut donc évaluer si le projet immobilier est viable et pérenne. Dans le cas où ce n’est pas possible, il faudra alors trouver une autre solution pour financer l’achat d’un logement (prêt relais par exemple). Pour pallier ce problème, le dispositif de la caution locative a été mis en place pour permettre aux propriétaires de se garantir contre les impayés des locataires. Cette caution permet aussi au propriétaire d’avoir une source de revenus supplémentaires grâce aux loyers encaissés par la société qui se porte caution au profit du bailleur (SACCEF).

Le montant du loyer

Le loyer est un élément important à prendre en considération.

Il est déterminé en fonction de la valeur du bien, mais aussi de plusieurs autres critères, notamment le statut du propriétaire. En tant que propriétaire occupant, vous pouvez percevoir des revenus locatifs (appelés « loyers ») sous forme de salaires ou d’indemnités logement. Ces revenus peuvent être exonérés d’impôts au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Vos revenus locatifs seront alors soumis à l’Impôt sur les Revenus (IR) et aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS), selon votre situation personnelle et les caractéristiques de votre bail. Si vous n’occupez pas le bien loué, il est possible que vos revenus locatifs soient considérés comme des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Ce type de bénéfice permet au propriétaire d’être imposable sur 100 % de ses recettes locatives.

Le montant du loyer doit également être conforme aux obligations règlementaires fixées par la loi pour chaque catégorie de logement louée. Par exemple, un bailleur ne peut demander plus du double du prix normal pour un logement meublé et doit respecter certains plafonds correspondants à la surface habitable occupée par le locataire : 14 €/m²/mois maximum pour une location vide ; 11 €/m²/mois maximum pour une location meublée ; 9 €/m²/mois maximum pour une chambre chez l’habitant.

Il n’est pas obligatoire d’afficher son loyer sur son annonce immobilière.

La durée du bail de location

Le bail de location est un contrat signé entre le propriétaire et le locataire. Ce dernier peut être rédigé sous différentes formes, selon les besoins de chacun.

Le bail doit être écrit sur papier afin d’être valable devant la justice en cas de litige.

Il est important de noter qu’à l’expiration du bail, le propriétaire a le droit de récupérer son bien contre une indemnité compensatoire.

La durée du bail varie selon les situations : pour un nouveau locataire, elle sera généralement de 3 ans ; pour un étudiant qui effectue des stages ou des formations professionnelles, elle sera d’une année ; à l’occasion d’une mutation professionnelle, la durée du bail sera également d’une année ; enfin, pour un appartement inoccupé depuis plusieurs mois par exemple, la durée du bail sera égale à celle qui avait été prévue au départ.

Le fait que le bien soit occupé ou non n’entraîne pas automatiquement une reconduction tacite du bail.

Il est donc important de ne pas confondre ce principe avec celui consistant à reconduire automatiquement tous les trois ans le contrat de location (renouvellement automatique). Dans tous les cas il convient aux parties contractantes (propriétaire et locataire) d’envisager très clairement avant la signature du contrat si elles souhaitent renouveler ce type de convention ou non.

Ce dossier de location permet de présenter votre bien immobilier à un éventuel locataire. Il est donc important de le rédiger avec soin et rigueur afin d’attirer l’attention des personnes intéressées par votre offre. Nous vous proposons ici nos conseils pour constituer un dossier de location efficace, en adéquation avec les attentes des propriétaires bailleurs.