Comment se protéger des impayés en immobilier locatif
Sommaire:
L’immobilier locatif est un investissement rentable, mais il faut savoir que les locataires peuvent être des personnes qui ne paient pas leur loyer. Cela peut arriver dans plusieurs cas :
– Si le locataire n’a pas de garantie suffisante pour payer son loyer.
– Si le locataire a des problèmes financiers et qu’il n’arrive plus à payer son loyer.
– Si le propriétaire n’est pas assez vigilant et que le locataire ne paie pas son loyer.
Pour éviter toutes ces situations, il est important de bien choisir son locataire et d’avoir une bonne assurance contre les impayés. Nous allons voir çà de plus près.
Quels sont les risques de crédit-bail ?
Le crédit-bail est un type de location où le propriétaire d’un bien loue ce dernier à une entreprise qui le met à la disposition du locataire.
Le locataire peut être une personne morale ou physique et ne doit pas être liée au propriétaire par un contrat de travail.
Il existe deux types de crédit bail : Le crédit-bail mobilier, dont l’objet est la mise à disposition d’un matériel (informatique, vidéo, etc.) au profit du preneur.
L’entreprise preneuse achète le matériel en payant comptant ou en versant un dépôt de garantie.
La durée maximale du contrat est fixée à 24 mois et sa durée minimale à 12 mois.
Le crédit-bail immobilier, dont l’objet est la location d’un immeuble pour une période déterminée (généralement comprise entre 6 et 99 ans).
Le locataire achète l’immeuble en payant comptant ou par versements échelonnés sur plusieurs annuités selon les modalités prévues au contrat.
La durée maximale des contrats varie entre 9 ans et 99 ans. locataire
Comment bien choisir le locataire ?
Le propriétaire qui loue son bien immobilier à une personne physique, doit s’assurer qu’elle est solvable.
Le locataire qui loue son logement doit également disposer de moyens financiers suffisants pour supporter le paiement régulier des loyers.
Il convient donc de faire attention au profil du futur locataire, car cela peut avoir un impact sur la rentabilité du projet d’investissement immobilier. Pour cela, il faut prendre en considération les critères suivants : La solvabilité du locataire : la solvabilité du locataire est mesurée par sa capacité à payer ses loyers et charges sans difficultés. Si ce n’est pas le cas, le bailleur ne sera pas indemnisé en cas de défaut de paiement des loyers et charges par le locataire (dépôt de garantie).
Il y a lieu de savoir que certains propriétaires peu scrupuleux ont recours à des sociétés spécialisées pour effectuer des enquêtes sociales et financières afin d’obtenir un dossier complet sur le locataire potentiel. Cependant, cette pratique est illicite car elle constitue une violation au droit au respect à la vie privée. Par ailleurs, selon l’article L 441-2-1 du Code de commerce, tout propriétaire ou agent immobilier qui se livrerait à une telle pratique encourrait une sanction pénale allant jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7500 euros d’amende. locataire
Quels sont les documents à préparer ?
En tant que locataire, vous avez l’obligation de souscrire une assurance habitation.
Il est recommandé d’informer votre propriétaire de votre inscription à cette assurance et des garanties dont vous bénéficiez en tant que locataire. locataire
Quels sont les recours à votre disposition ?
Les locataires peuvent avoir recours à différents moyens de défense.
Ils disposent d’un droit de réparations locatives et d’un droit de résiliation du bail.
Le propriétaire est tenu de respecter ces obligations, il ne peut pas les modifier unilatéralement.
Les locataires ont le choix entre la réparation des dommages et l’action en justice, qui doivent être intentées dans un délai maximum de six mois suivant la survenance du sinistre. En cas d’impossibilité pour le propriétaire ou son mandataire de procéder à la réparation des dégâts causés par l’usure normale ou par vétusté, il est possible au locataire de demander une indemnisation sur la base du montant des travaux effectués pour remettre le local en état ou un remboursement partiel du loyer si cela se traduit par une diminution importante du niveau de confort (en cas de changement important du système électrique par exemple).
Le loueur a tout intérêt à préciser ce point au moment de l’engagement des parties.
Lorsque le bien immobilier est affecté par des nuisances sonores provenant directement du voisinage (bruits excessifs), le loueur n’est pas responsable s’il prouve qu’il a mis en œuvre toutes les mesures nécessaires pour faire cesser ces nuisances et s’il justifie que les troubles excèdent les inconvénients normaux inhérents à une occupation normale des lieux. Dans ce cas, le locataire a tout intérêt à porter plainte contre son bailleur devant la juridiction civile afin qu’une indemnité correspondant aux troubles subis soit allouée au locataire victime. locataire
Quelles sont les différentes formes de garanties ?
Les garanties locatives couvrent les éventuels dommages causés par le locataire.
Le propriétaire peut recourir à une assurance privée ou bien s’assurer auprès de l’organisme chargé du contrôle des loyers (CIL, Comité interprofessionnel du logement).
L’assurance obligatoire est appelée « garantie contre les risques locatifs » (GRL) et donne au propriétaire un droit direct sur le dépôt de garantie versé par le locataire.
Lorsque cette assurance est souscrite, elle couvre la totalité des responsabilités, depuis le moment où la location est effective jusqu’au moment où le bail prend fin.
La GRL ne couvre pas les dommages causés intentionnellement par le propriétaire ou son conjoint survivant. Dans ce cas-là, il convient de contracter une assurance individuelle pour chaque occupant du logement.
Les autres types de garanties font intervenir trois parties : -la garantie que doit fournir le propriétaire ; -la prise en charge des dégradations résultant d’un défaut d’entretien ou d’une utilisation non conforme aux normes ; -et/ou la mise en jeu de l’assurance multirisques habitation (MRH) du propriétaire. locataire
Quels sont les avantages de la caution bancaire ?
Vous avez besoin d’un locataire pour occuper votre logement ? Vous êtes propriétaire bailleur et vous souhaitez sécuriser votre investissement immobilier ? Vous pouvez faire appel à une caution bancaire.
Le principe de la caution bancaire est simple : il s’agit d’une garantie que vous donnez à un établissement financier, qui se charge ensuite de payer le loyer en cas de défaillance du locataire. Si les cautions bancaires permettent de rassurer les propriétaires bailleurs, elles présentent toutefois quelques inconvénients.
Les avantages de la caution bancaire La caution bancaire permet aux propriétaires bailleurs d’être rassurés sur la solvabilité des locataires et leurs capacités à payer leur loyer. Cependant, ce type de garantie est assorti d’inconvénients. En effet, la caution bancaire implique des frais financiers assez importants pour les particuliers : Lorsque vous demandez une garantie bancaire, cette dernière va vous coûter au minimum 1% du montant du loyer annuel hors charges (ce qui peut représenter jusqu’à plusieurs milliers d’euros), sans compter les frais annexes comme le fait que votre banque doive ouvrir un compte spécifique pour accueillir votre dossier (frais mensuels). De plus, il n’est pas rare que certains organismes pratiquent des majorations sur cette somme initiale fixée au départ par votre banque (par exemple +0,5% si la durée du crédit est inférieure à 10 ans ou +1% si elle est supérieure). locataire
L’assurance loyer impayé est une garantie de base pour tout propriétaire bailleur. Il s’agit d’une assurance qui protège le propriétaire en cas de non paiement du loyer par son locataire. Cette assurance est obligatoire pour tous les contrats de location, quel que soit le type de bien loué (appartement, maison, commerce, bureaux). L’assurance loyer impayé permet au propriétaire bailleur de percevoir rapidement et facilement un revenu mensuel régulier.